Схемы мошенничества
1. Совершение сделки по доверенности
Не является незаконной. Но, если продавец действует как представитель третьего лица, это должно насторожить.
В момент совершения сделки может выяснится, что доверенность отменена;
Доверенность может оказаться фальшивой;
Лицо, выдавшее доверенность, может быть умершим в день совершения сделки.
Такая ситуация. Счастливые обладатели квартиры празднуют новоселье. Встречаются со своими соседями и узнают, что собственник в этот момент был мертв. И, конечно же, доверенность не имеет силу. Потому что она автоматически прекращает свое законное действие со смертью физического лица. Сделка признана недействительной и наследники вступят в наследование квартиры.
Как же не попасть в такую ситуацию?
Совет.
а. Потребовать присутствия собственника;
б. Взять справку в нотариате о том, что доверенность не отзывалась.
2. Особенность сделок с пожилыми людьми
Пример. Старушка продала квартиру и спустя какое-то время умерла. Недовольные родственники, которые остались без наследства, заявили, что она страдала медицинскими последствиями.
Посмертная медицинская экспертиза установила, что действительно, бабушка болела сосудистыми заболеваниями, которые привели к определенным нарушениям памяти. Соответственно, она не могла совершать эту сделку.
Все, сделка признается недействительной и неизвестно, с кого теперь покупатель будет требовать деньги.
3. Собственник ли?
Не раз предупреждали о мошенниках, снимающих квартиру и продающих ее под видом реального продавца. Не исключено, что все документы по сделке у них могут оказаться подлинными. Например, они их украли. И только сравнительный анализ: сравнение сведений, полученных от участкового, от соседей и от иных лиц может позволить установить, что лицо, которое выдает себя за продавца, таковым не является.
4. Подделка завещаний
Часто мошенники оформляют конкретное имущество умерших одиноких лиц на “своих” людей. В этом случае недвижимость очень быстро продается, как правило, и по заниженной стоимости. И надеется приобретателю на возврат затраченных средств практически не стоит.
5. Квартира с обременением или продажа с прописанными людьми
На первый взгляд такой вид мошенничества вполне легален. Владелец как будто «забывает» предупредить приобретателя квартиры о наличии там временно выбывших. Тех, кто в данное время проживает в местах лишения свободы, призваны на военную службу, отправлены в дом престарелых либо находятся по месту учебы. Бывают такие сюрпризы, что в квартире прописан ребенок, находящийся в детском доме и лишить его права проживания невозможно.
В таком случае появление данного претендента на жилье значительно осложняет жизнь настоящего владельца квартиры. Поскольку временно выбывшие лица могут оспорить совершенную сделку с недвижимостью.
Совет.
а. Требуйте архивную выписку из ОВИР (паспортный стол). Она показывает, кто и когда были прописаны и куда выбыли;
б. Помимо этого обязательно поинтересуйтесь, не ограничена ли прописка в этот дом по каким-либо причинам.
6. Использование фальшивого согласия супруга
Следует помнить, что квартира, приобретенная в браке – это общая собственность супругов. И второй, который фактически не участвует в сделке, должен составить нотариально заверенное добровольное согласие.
Если для сделки предоставляется фальшивый документ, то супруг, кто возражал против совершения сделки, в последующем признает эту сделку недействительной.
7. Наследство
Приобретая квартиру у единственного собственника, права на которую возникли у него в результате наследования недвижимости, необходимо убедиться в отсутствии притязаний других наследников.
Если такие родственники в последующем будут предъявлять свои требования на приобретенную недвижимость, скорее всего данная сделка окажется недействительной.
8. Прямой обман
Распространенными примитивными схемами мошенничества является обычная подмена подписываемых документов. Вместо того, чтобы подписать договор, к примеру, на вывоз мусора или на проведение перепланировки квартиры, Вы подписываете договор дарения. Делаете все абсолютно добровольно и в рамках закона. И в последующем Вам будет очень тяжело доказать, что имелся ввиду другой документ.
9. Инвестирование в строительство квартир
Одна из наиболее опасных схем мошенничества – приобретение квартиры в строящемся объекте недвижимости по договору, не предусмотренному Федеральным Законом 214 ФЗ. Если Вы заключаете не “Договор долевого участия”, а какой-то иной документ, то будьте готовы к тому, что на Вашу квартиру может быть несколько претендентов.
Поскольку предлагаемые Вам договоры не регистрируются в Реестре Прав на недвижимое имущество, то мошенники могут продать приобретаемую Вами квартиру даже нескольким покупателям.
10. Продажа квартиры с долгами
Вы купили квартиру. А потом выясняется, что за нее уже давно никто не платил и это бремя полностью ложиться на Ваши плечи. Как в данном случае предостеречь себя от растрат?
Совет.
Требуйте справку об отсутствии долгов по всем коммунальным платежам, а также копию лицевого счета, которые можно заказать в управляющей компании или в ТСЖ);
Требуйте справку об уплате налога на недвижимость (берется в районном отделении налоговой).
11. Продажа нескольким покупателям
Мошенники изготавливают копии документов на современном копировальном оборудовании или получают их дубликаты. Такую подделку можно распознать только при регистрации. Поэтому жулики всеми способами пытаются убедить отдать деньги за квартиру в нотариате – до регистрации.
Совет. Не отдавайте деньги, пока на пройдете регистрацию!
12. «Невменяемый» собственник
Вам продают квартиру, но через какой-то период продавец обращается в суд, чтобы признали сделку недействительной. Так как он в это время был невменяем. Приносит справку из психоневрологического диспансера. Суд с большей долей вероятности вынесет решение в его пользу.
Совет. Требуйте справку из психоневрологического диспансера на всех собственников недвижимости и на их супругов.
13. Сумма в договоре указывается не полностью
Когда человек продает недвижимость, то он обязан заплатить “налог на доход”. В том случае, если он продаст квартиру дороже 1 миллиона рублей или разница между покупкой и продажей составляет больше этой суммы.
Поэтому продавец может попросить Вас указать меньшую сумму, чтобы не платить налог. Потом неожиданно подает в суд о расторжении сделки и выплачивает Вам сумму, указанную в договоре.
Совет. Прописывайте в договоре все как есть. Их налоги – это их проблемы!
14. Получить задаток и скрыться
Задаток – сумма, передаваемая покупателем для обеспечения исполнения обязательств.
«Предварительный договор купли-продажи квартиры с задатком» составляется в письменном виде. После уплаты задатка продавец уже не имеет права продать недвижимость. Это должно быть очень четко прописано в договоре.
Совет. Во время передачи денег обязательно берите с продавца расписку!
Недобросовестные продавцы могут собрать задаток с нескольких клиентов и скрыться. Схема проста: мошенники собирают деньги с 7-8 покупателей примерно на 10-15% от общей суммы сделки, вручают им для убедительности расписки и копии документов. Потом они продают квартиру одному из них и исчезают.
Совет. Возьмите оригиналы некоторых документов на квартиру!
15. Продажа арестованной квартиры
Совет. Взять справку об отсутствии ограничений (из Управления Федеральной службы по государственной регистрации).
Как же можно обезопасить себя от негативных ситуаций? В любом случае Вас должно насторожить подозрительное поведение продавца недвижимости:
• Вас всегда торопят;
• Уклончиво отвечают на вопросы;
• Скрывают информацию о квартире;
• Скрывают информацию о своей семье;
• Не выполняют Ваши требования;
• Настойчиво тянут Вас к своему нотариусу;
• Предлагают заключить сделку в другом городе.
Лучше обращаться в крупные риэлторские компании, которые уже много лет существуют и успели себя зарекомендовать.
Проверяйте информацию о нотариусах, застройщиках, риелторах, юристов в интернете. Почитайте отзывы, соберите данные из открытых источников доступа.
На сайте Федеральной Налоговой службы Вы получите сведения о компаниях, в которые собираетесь обратиться.
На сайте Федеральной Нотариальной Палаты удостоверьтесь, есть ли такой нотариус в Реестре Нотариальной Палаты, осуществляет ли он свои полномочия, либо его статус приостановлен.
Перед тем, как начать совершать сделку с недвижимостью, прежде, чем отправиться к риелтору, пойдите на консультацию к юристу. Поймите, какие действия Вам необходимо совершить и какие вопросы задать.
В любом случае денежные средства, потраченные на консультацию юриста, будут гораздо меньше, чем те, что придется потратить на защиту отстаивания своих прав в суде.